Топ-менеджеров привлекает гибрид гостиниц и квартир

В Краснодарском крае за последние три года становится все более популярным такой необычный вид недвижимости как апарт-отели, которые представляют собой нечто среднее между гостиницами и квартирами – это гостиница квартирного типа.

Классический апарт-отель – это отель, площадь номеров в котором больше, чем в обычных гостиницах (более 30 кв.м), так как предполагается пространство для кухни. Как правило, на первых этажах размещены холл, ресепшн, рестораны, SPA- и фитнес-центры, бассейны, обычные гостиничные номера. А верхние этажи отведены под частные отельные апартаменты.

Качество апарт-отелей и их уровень измеряются в категориях звездности, как и обычные гостиницы. Однако, как говорят эксперты, из-за специфики развития этого сегмента недвижимости в Краснодарском крае, апарт-отели часто сравнивают с жилыми домами и пользуются классификацией, больше подходящей под частный сектор. Номера в апарт-отелях можно приобрести в собственность и проживать в них постоянно, либо сдавать их в аренду. От квартир же этот сегмент недвижимости отличается тем, что прописаться здесь нельзя. Другое отличительное свойство – гостиничный сервис и обслуживание управляющей компанией. Это очень привлекательно и удобно для проживающих (услуги уборки номера, ресепшн, охрана и др.). Инфраструктура объекта включает магазин (если отель в прибрежной зоне, то могут быть представлены товары для туристов) и холл с зоной для отдыха.

Цена на размещение в апарт-отеле зависит от его категории. В среднем она выше, чем в гостинице такой же категории из-за большей площади номеров и разнообразия предоставляемых услуг. Квартиры аналогичного уровня комфортности, сдаваемые в аренду, как правило, дешевле. Это связано с отсутствием спектра услуг и тем, что рынок аренды квартир во многом не является цивилизованным, говорят эксперты.

Правовой статус

Ранее половина владельцев регистрировали апарт-отели как жилье, другие – как гостиницы. Жилые апартаменты являются собственностью физического или юрлица и располагаются в многоквартирных домах или многофункциональных комплексах. По правовому статусу жилые апартаменты – коммерческая недвижимость, но фактически продаются в собственность. Девелоперы прибегают к строительству жилых апартаментов в тех случаях, когда по закону возведение жилья на определенных территориях запрещено. Это относится к морскому побережью края. "Строительство жилых комплексов на первой береговой линии запрещено, поэтому застройщики юридически оформляли апарт-отели как апартаментные комплексы или гостиницы. В них невозможно было прописаться. Собственник просто покупал некую площадь апартамента", – рассказывает генеральный директор компании MACON Realty Ильи Володько. Кстати, в качестве компенсации за отсутствие прописки девелоперы обычно дают скидку в 10%-15% от стоимости покупки.

Есть и "пограничные" форматы недвижимости. Апартаментами также называют и номера-апартаментны в гостиницах высокой категории. Это номера повышенной комфортности площадью 100 кв. м и более (suite). Состоят из 2-3 комнат. В них представлен максимальный набор услуг. Стоимость в 2-4 раза выше стандартных номеров.

А есть ли массовость?

Сегмент апарт-отелей в крае развит сильнее по сравнению с другими регионами страны, считают эксперты GVA Sawyer. Но массового строительства не происходит. "Это связано с тем, что спрос на апарт-отели имеется со стороны определенного сегмента туристов. В бизнес-городах, таких как Краснодар, апрат-отели нацелены на пребывание деловых туристов на срок более длительный (от 5 дней), чем в обычных гостиницах. Отдельной категорией являются топ-менеджмеры, которые размещаются в апарт-отелях, если им необходимо переехать в другой город на длительный срок. Такие постояльцы чаще, чем другие пользуются допуслугами", – рассказывает эксперт-аналитик по гостинично-рекреационной недвижимости компании GVA Sawyer Виана Аль-Хуссаини.

По ее словам, в курортных зонах апарт-отелями пользуются семьи, приезжающие на отдых. Кстати, размещение семьи с детьми в апарт-отелях более удобно (номера большой площади, иногда состоят из нескольких изолированных комнат) и экономично (аренда обойдется дешевле, чем два номера в гостинице). Особенность апарт-отеля в том, что цена номера не зависит от того, сколько человек в нем живет.

Эксперты говорят о концентрации апарт-отелей в Сочи, Геленджике и Туапсинском районе. "Среди городов Черноморского побережья наибольшее развитие сегмент апартаментов получил в Сочи. Здесь возводится большое количество комплексов апартаментов, а также жилых комплексов "элитного" и "бизнес-класса", гостиничных комплексов, предусматривающих апартаменты. К 2014 году в городе и появится большое количество гостиниц с апартаментами", – считает Директор департамента элитной недвижимости Becar Realty Group (Управляющая компания проекта "Апарт-отель "Солнце" в Геленджике) Дмитрий Баландин . А вот в Геленджике, по его словам, формат апартаментов только начал появляться. "В аренду предлагают большое количество апартаментов. Но говорить о том, что они в полной мере соответствуют формату, пока не приходится, так как они представляют собой обычные номера с кухнями в частных и гостевых домах небольшой площади", – поясняет Дмитрий Баландин

Однако, по мнению, аналитиков компании МАСОN Realty, рынок апарт-отелей в крае не развит – есть лишь единичные объекты. По их данным, в крае к этому сегменту недвижимости относятся только три объекта: Ideal House и Катерина-Альпик (Сочи), Золотые дюны (Анапа).

Перспективы

Консалтинговые компании проводили исследования рынка недвижимости и пришли к выводам, с 2007 г. услуга покупки апартаментов с возможностью последующей сдачи в аренду становиться все более востребованной. Отмечается, что около 30% всех желающих купить недвижимость в рекреационной зоне предпочитают функции аренды и управления передавать УК.

Сейчас перспективы развития апарт-отелей зависят от общей экономической ситуации в стране и регионе. Уровень спроса на апарт-отели в бизнес-городах зависит от числа командировочных. В кризисный период количество командировок, как и срок поездки, сократились. "Крупные компании урезают расходы, прошли сокращения дорогостоящего персонала (топ-менеджеров). Они и являются целевой аудиторией апарт-отелей. При этом темпы развития бизнеса в Краснодаре выше, чем в других городах России. В курортных районах апарт-отели сейчас также имеют перспективы, поскольку на фоне кризиса развивается внутренний туризм", – добавляет эксперт GVA Sawyer Виана Аль-Хуссаини.

"Мы считаем апарт-отели косвенными конкурентами – они реализуют номерной фонд часто и как традиционные отели, с возможностью аренды номеров посуточно", – рассказывает начальник отдела продаж курортного комплекса "Гранд Отель Поляна" Кирилл Соколов. По его словам, апарт-отели имеют хорошие перспективы, учитывая отсутствие широкого предложения на этом рынке в настоящее время. "Однако спрос на такого рода размещение также ограничен, так как не многие платежеспособные клиенты готовы останавливаться в одном месте на длительный срок, и предпочитают несколько поездок за сезон с проживанием в отелях", – добавляет Кирилл Соколов.