Остров со всеми удобствами
Про Доминиканскую Республику в 1492 году Христофор Колумб писал испанской королеве: "Это самая прекрасная земля, которую видели глаза человеческие... Уверяю Вас, что эти земли так обширны, красивы и богаты, что невозможно даже представить себе столь восхитительные места, не увидев их воочию". Спустя более чем 500 лет с этим мнением согласились и инвесторы: недооцененный рынок недвижимости Доминиканы постепенно становится одним из самых перспективных в Карибском регионе.
Доминикане чуждо такое понятие, как перенаселенность побережья. Страна не похожа ни на один другой "остров Баунти" хотя бы потому, что является колыбелью западной цивилизации в Америке. Остров Гаити в свое время был ошибочно принят испанцами за сам континент. По размерам в Карибском бассейне больше него только Куба, и неудивительно, что Христофор Колумб ошибся. Страна в свое время так восхитила мореплавателя, что и похоронить себя он завещал на "возлюбленной Эспаньоле".
Благодаря помощи бывших интервентов экономика Доминиканы стала одной из самых динамично развивающихся в Латинской Америке. Почти весь здешний банковско-страховой сектор принадлежит западным компаниям. Инфраструктура развивается опережающими темпами. Если ориентироваться на соседние страны, то Доминиканская Республика находится в самом начале длительного роста цен на недвижимость. По прогнозам, они могут вырасти раз в пять, тем более что рынок недвижимости остальной части Карибского региона перенасыщен.
"Страна сейчас находится в стадии развития, на ее побережье еще осталось достаточное количество километров пляжей, готовых к развитию. Чуть ли не весь бюджет страны государство тратит на развитие неосвоенных районов, привлекая инвесторов со всего мира, для чего президент страны не жалеет времени и сил. Соединенные Штаты также заинтересованы использовать этот регион и как рынок сбыта своих товаров, и как еще один недорогой курорт для своих граждан. Ведь из Майами до острова всего полтора часа лета, из Нью-Йорка - четыре часа,- рассказывает главный эксперт направления 'Недвижимость в Доминиканской Республике' компании 'Апекс Недвижимость' Алексей Веденин.- Рост цен в осваиваемых сейчас районах ожидается еще два-три года, пока они не приблизятся к показателям соседних островов, ведь, несмотря на сильный их рост в последнее время, недвижимость здесь все еще в целом недорогая для островов Карибского моря".
С ним согласен региональный директор компании Sosua Ocean Village Евгений Александрович: "С тех пор как власти стали проводить активную политику по привлечению иностранных инвестиций, цены на острове начали стремительно расти, особенно на прибрежную землю. Если качественное жилье в курортной зоне поднялось в 2005 году на 30-40%, то береговая линия в популярных районах только за первую половину 2006 года выросла в цене более чем в два раза. Дорожает как вторичная недвижимость, так и купленное на стадии строительства жилье, которое после сдачи объекта перепродается уже дороже".
"За последний год стоимость апартаментов в некоторых комплексах выросла на 20-40%, в некоторых - осталась на прошлогоднем уровне, что связано с 'подводными камнями', порой незаметными на первый взгляд,- предупреждает Алексей Веденин.- Людям, незнакомым с рынком, трудно самостоятельно определить, где лучше приобрести жилье. Я рекомендую воспользоваться опытом агентств недвижимости, тем более что это будет для вас абсолютно бесплатно: в Доминикане комиссию агентствам платит продавец, а не покупатель".
На южном и юго-восточном побережьях Доминиканской Республики есть привлекательные комплексы, но, по мнению Евгения Александровича, их минусы в отсутствии "жизни вокруг". "Работникам этих комплексов самим приходится добираться за тридевять земель. И цены там выше, чем на севере",- говорит он. На юге за пределами многочисленных гостиничных и только еще зарождающихся жилых комплексов нет ни инфраструктуры, ни городов. "Для того чтобы добраться до столицы, может потребоваться до 45 минут полета на самолете, альтернативой которому служит только путешествие на машине",- рассказывает Алексей Веденин.
Туристы в основном приезжают на южное побережье острова, но тем, кто задумывается о покупке собственного дома, специалисты советуют покупать недвижимость на северном побережье, например в городе Пуэрто-Плата. Здесь более мягкий климат, пышная растительность, изумительные пляжи с мелким, золотистым песком и восхитительной кристально чистой бирюзовой водой. В Пуэрто-Плата есть международный аэропорт, хорошие дороги, банки, магазины, рестораны, автосервисы, больницы и музеи.
Одни из наиболее посещаемых туристами мест в северной части - города Сосуа и Кабарете, основанные иностранцами для иностранцев. Неудивительно, что более 50% населения этих городов составляют граждане Швейцарии, Франции, Англии или Соединенных Штатов Америки. "Мы рекомендуем селиться и покупать недвижимость, которая через некоторое время гарантированно вырастет в цене, на северном побережье Доминиканской Республики, в окрестностях курортных городов Сосуа и Кабарете, где расположено множество резиденций, представляющих собой коттеджные поселки с виллами и таунхаусами, или же небольшие жилищные комплексы с апартаментами. Инфраструктура в этих городах наиболее приближена к европейской, здесь есть все необходимое для привычной жизни: школы, детские сады, клиники, супермаркеты",- говорит Евгений Александрович.
В Кабарете строятся только апартаменты и таунхаусы. Последние в Доминикане редкость. Неудобство апартаментов Кабарете - в их кажущемся преимуществе: они располагаются на самом берегу океана, на пляже. А это - вечный шум от множества ресторанчиков и океана. Просоленный влажный воздух приводит электроприборы в негодность буквально за год. Еще один минус - все дома с апартаментами граничат с шоссе, которое проходит вплотную к пляжу, так что шум с другой стороны также гарантирован. Да и в целом Кабарете - это шумный, хотя, разумеется, не лишенный привлекательности маленький городок. Чаще всего люди туда приезжают на две недели. Спрос на недвижимость там высок, а цены на жилье начинаются от $1600-1700 за кв. м.
Также в последние несколько лет, особенно начиная с 2004 года активно развиваются курортные районы Пунта-Кана и Баваро на восточном побережье. А в этом году началось освоение прибрежных территорий на полуострове Самана в районе Лас-Теренас. Страна довольно интенсивно развивается, поэтому инвестиции в нее могут принести неплохие дивиденды. "Например, участок пляжа в Кабарете - столице виндсерфинга на Карибах - ровно год назад был продан по $4500 за сотку, в феврале он же был перепродан по $9000, а сейчас продается уже по $15 000 за сотку. Но это, безусловно, не рядовой пример, рост стоимости земли в курортных зонах за последний год можно оценить примерно в 20-50%. Слишком много нюансов, влияющих на темпы роста, основные - расположение участка, инфраструктура и успешность проекта, если земля находится на территории поселка",- говорит Алексей Веденин.
На северном побережье также строятся и многофункциональные комплексы бизнес-класса. Например, Sosua Ocean Village - охраняемый жилой комплекс на побережье Атлантического океана с тренажерным залом, спа-центром, салоном красоты, баром, бильярдной, теннисными кортами и площадкой для гольфа. Цены на недвижимость в курортных районах, пользующихся спросом среди европейцев и североамериканцев, начинаются от $50 тыс. за небольшие апартаменты. Цены на дешевую недвижимость колеблются в районе $800-1200 за кв. м. Но самое дешевое не значит самое выгодное. Такую недвижимость не имеет смысла покупать, если вы хотите заработать на сдаче ее в аренду. Апартаменты в качественных новых комплексах с хорошей отделкой, расположенные в первой линии, обойдутся уже от $2000 за кв. м. Но на такую недвижимость есть спрос среди туристов, потому что она рассчитана на европейский средний класс.
Цены на приличные виллы в охраняемых поселках, расположенных на первой линии, начинаются от $250 тыс., в удалении от моря на 1-3 км - от $150 тыс. Такие виллы размером 100-150 кв. м полностью меблированы, имеют бассейн и участок 5-10 соток.
На побережьях также расположено несколько элитных проектов, занимающих большие территории, с береговой линией до 8 км, с несколькими полями для гольфа, мариной и собственной инфраструктурой для людей, привыкших жить в роскоши. Стоимость вилл здесь начинается от $600 тыс. и не имеет верхней планки.
При покупке вторичного жилья некоторые хозяева готовы дать вам рассрочку на срок до пяти лет под 8-10% годовых. При покупке недвижимости на стадии строительства практикуется поэтапная оплата. "Также существует возможность взять банковский кредит на срок до 20 лет под 8,5-10,5% годовых при предоставлении банку необходимого пакета документов на испанском или английском языках. Процедура мало чем отличается от принятой во всем мире и в России",- говорит Алексей Веденин.
Из-за круглогодичного курортного сезона вложения в недвижимость в Доминикане окупаются за счет аренды в среднем втрое-вчетверо быстрее, чем на курортах Европы. В аренду туристам можно сдавать практически все: апартаменты, дом или виллу. Так, например, аренда недорогой виллы стоимостью $150-250 тыс. обойдется в среднем в $100-130 в день или в $1100-1500 в месяц при аренде на год. Апартаменты стоимостью около $100 тыс. можно сдать за $130 в день в высокий сезон и за $60 в низкий. Чистый доход от ренты получается до 1% в месяц. "Даже в Москве, сдавая квартиру, трудно добиться такой выгоды, так как, например, свою однокомнатную квартиру за $150 тыс. вы можете сдавать не дороже чем за $600 в месяц, не говоря уже о том, что сдать свою квартиру на пару дней или неделю вообще нереально",- говорит Евгений Александрович.
По мнению Алексея Веденина, аренда вашей "дачи" в Доминикане не только сведет к нулю расходы на ее содержание, но и будет приносить вам регулярный ежемесячный доход. И это даже с учетом того, что месяц-другой в году вы будете пользоваться своей виллой, платить комиссионные управляющей компании и тратить часть дохода на текущее обслуживание дома. Местные управляющие компании за комиссию 10-15% будут сдавать ваш дом. Забота о вилле обойдется в $50-100 в месяц.
Стоит учесть, что 9 января 1998 года в Доминиканской Республике вступил в силу указ президента страны Леонеля Фернандеса Рейна, отменяющий для иностранцев все ограничения на владение недвижимостью на территории республики. "Правительство заинтересовано в притоке иностранного капитала и потому поддерживает очень лояльный налоговый режим для бизнесменов. Налог на прибыль составляет всего 16%, что вкупе с простейшей отчетностью и отсутствием какого-либо давления со стороны контролирующих органов благоприятствует любому начинанию",- говорит Евгений Александрович. "Налог, который необходимо заплатить при покупке недвижимости, составляет 3% от оценочной стоимости собственности, которая обычно ниже реальной (аналог российского БТИ). Также в смету расходов стоит заложить 1% на работу адвоката, нотариальное заверение сделки и переоформление титула собственника",- советует Алексей Веденин.
Продавец и покупатель подписывают договор купли-продажи в офисе у нотариуса, который заверяет их подписи. Договор должен содержать формальное описание объекта сделки, цену, условия оплаты и все другие ограничения и условия сделки. Независимый оценщик должен провести осмотр объекта и убедиться, что он соответствует плану, представленному продавцом. Бывают случаи мошенничества, когда недобросовестный продавец или оценщик пытается продать объект, находящийся рядом с тем, который на самом деле намерен приобрести покупатель. Например, старый сарай, расположенный рядом с шикарной виллой, вместо собственно виллы. План объекта должен быть проверен, даже если он представлен в виде официальной карты или плана.
Адвокат также должен убедиться, что продаваемый объект может быть использован по назначению. Существует масса законодательных ограничений, о которых стоит подумать до покупки. Например, закон #305 от 1968 года устанавливает 60-метровую "морскую зону" (некоторый аналог российской водоохранной зоны) по всей береговой линии Доминиканской Республики, измеряемой от линии прилива. В этой зоне не допускается строительство каких-либо зданий без специального разрешения властей. Кроме того, в туристических зонах есть ограничения на постройку зданий, регулируемые DEFINPRO - специальным департаментом Центрального банка.
Многие покупатели совместно со своими адвокатами или нотариусами пытаются снизить сумму налогов, занижая цену приобретаемой недвижимости. Эта практика получила такое широкое распространение и применялась так беззастенчиво, что сегодня в большинстве мест уже установлена минимально допустимая цена земли или объекта недвижимости. Подобная практика может не только угрожать обвинениями в уклонении от уплаты налогов, но и последующим налогом на прибыль в размере 25% при продаже объекта недвижимости.
Купив недвижимость в Доминиканской Республике, легко получить и вид на жительство. А вообще прилетать в страну можно даже без визы - по туристической карточке, которая продается прямо в аэропорту. Такую карточку могут купить граждане России и Украины. Лица, проживающие в остальных странах бывшего СССР, должны получить визу для въезда в страну. Срок пребывания по туристической визе или карточке варьируется от 15 до 90 дней с возможностью продления практически на неограниченный срок. Этим пользуются многие иностранцы, которые постоянно живут здесь и владеют бизнесом, что является нарушением закона и может привести к депортации, поскольку туристическая виза не дает права на труд или владение бизнесом.
